So verbessern Sie Ihren GRESB-Score mit Energieattribut-Zertifikaten (EACs): Beschaffung erneuerbarer Energie für GRESB EN1

Wenn Sie versuchen, den GRESB-Score eines Immobilienfonds mit Energieattribut-Zertifikaten (EACs) zu verbessern, lautet die unbequeme Wahrheit: EAC-Beschaffung ist eine Fähigkeit, die Sie jetzt beherrschen sollten, um eine zukunftsfeste GRESB-Strategie aufzubauen. Je nachdem, wie EACs eingesetzt werden, zählen sie zugleich weniger und mehr, als die meisten Teams erwarten. Sie müssen sie sorgfältig und in Kombination mit anderen Faktoren einsetzen, um ihre Wirkung zu maximieren. In diesem Artikel erklären wir einen kommerziell verständlichen Ansatz vollständig, damit Sie mit einem handlungsfähigen Verständnis davon herausgehen, wie GRESB und EACs zusammenwirken. Zunächst ein kurzer Blick auf die EAC-Nutzung für GRESB auf hoher Ebene:

• EACs zählen weniger, weil der GRESB Real Estate Standard 2026 hier nur einen direkten Scoring-Hebel bietet: Sie können zum Anteil erneuerbarer Energie im Indikator EN1 beitragen, der 3 Punkte wert ist, während standortbasierte Scope-2-Emissionen die bewertete Emissionsmethode bleiben. GRESB ist noch nicht vollständig auf Dual Reporting umgestiegen, also die parallele Angabe marktbasierter und standortbasierter Werte. Das GHG Protocol verlangt dies derzeit in Märkten, die vertragliche Instrumente nutzen, was in diesem Kontext vor allem EACs und EAC-gestützte Liefervereinbarungen meint. Stattdessen sammelt GRESB marktbasierten Daten zu Erneuerbare-Energie-Claims, behält aber standortbasierte Emissionswerte für den finalen GHG-Score bei.
• EACs zählen mehr, weil GRESB nun Beschaffungsart-Felder für ungebündelte EACs ergänzt hat und Teilnehmern außerdem erlaubt, finanzielle oder virtuelle PPAs auszuwählen, also Instrumente, die typischerweise so strukturiert sind, dass sie eine EAC-Übertragung einschließen. Zudem zeigt dieser Artikel, dass GRESB diese Ergänzung wahrscheinlich nutzt, um Marktdaten zu sammeln, die künftige Scoring-Updates beeinflussen werden.

Wir behandeln die Frage, wie ein Corporate-Real-Estate-Manager Zertifikate im Jahr 2026 tatsächlich nutzen kann und sollte. Die einfache Antwort: Nutzen Sie sie, um die verfügbaren erneuerbaren EN1-Punkte jetzt zu sichern, bauen Sie aber interne Prozesse so auf, dass Ihre laufende EAC-Beschaffung bereits so strukturiert ist, als käme Qualitätsdifferenzierung als Nächstes. Denn genau das ist nach einigen Hinweisen und viel Intuition sehr wahrscheinlich. Mehr dazu unten.

Aktueller Stand: Welchen Teil von GRESB verbessern EACs heute tatsächlich?

EACs waren für GRESB-Reporting zu erneuerbarer Energie schon lange vor 2026 sehr relevant. Die Änderung 2026 hat EACs nicht zum ersten Mal nutzbar gemacht; sie hat lediglich klargestellt und erweitert, wie bestimmte Beschaffungsstrukturen, besonders finanzielle/virtuelle PPAs und andere ungebündelte EAC-Beschaffungsstrategien, berichtet werden. EACs wirken sich weiterhin am direktesten auf GRESB aus, indem sie den in EN1 berichteten Anteil erneuerbaren Stroms erhöhen. Das bedeutet: RECs, HKN, REGOs, und I-RECs sowie andere gültige Instrumente können beim Teilscore für erneuerbare Energie helfen. EACs verbessern die bewertete Treibhausgasmetrik jedoch nicht direkt, weil GRESB weiterhin standortbasierte und nicht marktbasierte Emissionen bewertet. Wenn Sie diesen entscheidenden Unterschied verstehen möchten, lesen Sie dazu unseren Artikel hier.

Für EN1 gilt: EACs können allein nicht die vollen 3 Punkte garantieren. Sie fallen unter „Off-site procurement“, da das EN1-Scoring die 3 Punkte wie folgt aufteilt:

• Teil Eins: 1 Punkt für „Renewable Energy Generation“. Hier erhalten Sie 1/1 Punkte nur, wenn die berichteten Assets eigene erneuerbare Energie vor Ort erzeugen. Sie erhalten höchstens 0,5/1 Punkte, wenn die berichteten Assets keine erneuerbare Energie vor Ort erzeugt, aber erneuerbare Energie außerhalb des Standorts erzeugt oder beschafft haben. Die Beschaffung und Entwertung/Annullierung von EACs ist der deutlich praktischere Weg, um die Off-site-Anforderung für erneuerbare Energie zu erfüllen, sofern der Entwertungs- oder Annullierungsnachweis zum relevanten Verbrauchszeitraum passt und die sich weiterentwickelnden GRESB-Eignungsanforderungen erfüllt.
• Teil Zwei: 2 Punkte für „Renewable Energy Performance Improvement“. Diese Kategorie bewertet den aktuellen Jahresanteil erneuerbarer Energie und betrachtet auch die Verbesserung gegenüber dem Vorjahr. Bei 100 % verbrauchter erneuerbarer Energie greift der Verbesserungsfaktor allerdings nicht mehr, was direkt aus der Konstruktion der Formel für Teil Zwei folgt.

Daher können Off-site-EACs allein, also gekaufte Attribute ohne Attribute, die für Vor-Ort-Erzeugung ausgestellt wurden, ob ungebündelt oder gebündelt, maximal 2,5 Punkte bringen. Um die letzten fehlenden 0,5 Punkte zu erhalten, muss jedes Asset in der relevanten Scoring-Gruppe vor Ort erneuerbare Energie erzeugen.

Was eine belastbare GRESB-EAC-Strategie braucht:

Wir haben nun festgestellt, dass EACs helfen, Punkte innerhalb von EN1 freizuschalten und zu einer glaubwürdigen Erzählung über die Nutzung erneuerbarer Energie beitragen, wodurch das gesamte EN1-Reporting zu erneuerbarer Energie gestärkt wird. Sie müssen beim Entwerten von Energieattribut-Zertifikaten (EACs) lediglich Folgendes sicherstellen:

• Sie matchen gegen Stromdaten auf Asset-Ebene und stellen zusätzlich sicher, dass diese korrekt nach vom Vermieter und vom Mieter kontrollierten Bereichen aufgeteilt sind.
• Ihre EACs sind dem richtigen Markt und Berichtsjahr zugeordnet. Danach fügen Sie die Entwertungsnachweise Ihrem Evidenzpaket hinzu.
• Sie stellen eine explizite Benennung des Begünstigten sicher, die den Claim mit der berichtenden Einheit verbindet.
• Gemäß den GRESB Standard Updates 2026 wählen Sie die richtige Beschaffungsart im Asset Spreadsheet und Asset Portal aus, die nun auch ungebündelte EAC-Beschaffung enthält. Als separate Anmerkung: Dies signalisiert, dass GRESB bereit ist, ungebündelte EACs künftig nach Qualitätskriterien zu bewerten.
• Sie geben eindeutig und präzise an, ob der Claim mit der Methode der Energiebeschaffung „gebündelt“ oder „ungebündelt“ ist. Bei finanziellen/virtuellen PPA-Strukturen werden die zugehörigen EACs als ungebündelt klassifiziert, weil sie getrennt von der physischen Strombeschaffung behandelt werden; vPPAs sind lediglich ein Differenzvertrag (CfD).
• Gut gepflegte interne Evidenzpakete sollten für Assurance vorbereitet werden, auch wenn GRESB nicht zuerst danach fragt. Bereit zu sein schadet nicht, unvorbereitet erwischt zu werden birgt dagegen jedes Risiko. Proxy-Zertifikate, also solche, die nicht registergestützt sind und häufig von Versorgungsunternehmen ausgegeben werden, halten einer Prüfung voraussichtlich nicht stand.

Änderungen 2026: Warum ist EAC-Reporting niedriger Qualität eine schlechte Idee?

Weil 2026 mit Blick auf die Änderungen der EN1-Beschaffungsart-Felder schlicht ein Jahr mit geringer direkter Scoring-Wirkung ist. Die neuen Ergänzungen in den Beschaffungsart-Feldern sind folgende:

• Financial Power Purchase Agreement, auch financial/virtual PPA genannt
• Ungebündelte Beschaffung von Energieattribut-Zertifikaten, also ungebündelte EACs

Sie haben 2026 keine direkte Scoring-Wirkung. Stattdessen, und deutlich interessanter,

bewertet GRESB, wie Teilnehmer diese EN1-Kategorien nutzen, und betrachtet dabei Folgendes:

• Nähe („the spatial closeness between the point of generation and the point of consumption“), also die räumliche Nähe zwischen Erzeugungs- und Verbrauchspunkt. Dies ist auch ein Aspekt, den das GHG Protocol im Hinblick auf geografisches Matching berücksichtigt. GRESB hat erklärt, dass es sich bei der Frage, was einen „Markt“ ausmacht, an den Technical Criteria von RE100 ausrichten wird.
• Vintage, also der Zeitraum, in dem der dem EAC zugrunde liegende Strom erzeugt wurde. Er bestimmt die Zertifikatseignung unter Reporting-Rahmenwerken und Compliance-Systemen wie Green-e und RE100, was nahelegt, dass GRESB diesem Beispiel folgen könnte.

Denken Sie darüber nach, warum GRESB das tut, und blicken Sie dann nach vorn: Durch die Kombination dieser erhobenen Daten reichert GRESB seine marktbasierte Claim- und Beschaffungsart-Datenbasis an, ohne diese Felder bereits tatsächlich zu bewerten. Ich sehe darin ein unmissverständliches Signal, dass der Markt derzeit kartiert wird, bevor er beurteilt wird.

Denken Sie daran: EACs verändern sich branchenweit, nicht nur bei GRESB

Derzeit kann ein Fonds, der die billigsten verfügbaren ungebündelten Zertifikate nutzt, noch dieselben EN1-Punkte für erneuerbare Energie erhalten wie ein Fonds mit strengerer, projektbezogener EAC-Beschaffung. Doch kein ernstzunehmendes Nachhaltigkeitsrahmenwerk bewegt sich in Richtung lockererer Qualitätsstandards. Die Technical Criteria von RE100, der Entwurf des SBTi Net-Zero Standard V2 und GRESBs eigene Kommentare weisen alle auf strengere Prüfung von Markt-Matching, Vintage-Disziplin und Glaubwürdigkeit von Erneuerbaren-Claims hin. Das passt zu weiteren bestehenden Entwicklungen im GHG-Reporting-Ökosystem. GRESB wartet möglicherweise auf explizitere Signale aus maßgeblichen Überprüfungen, etwa den aktuellen Entwurfsvorschlägen und der Review-Phase des GHG Protocol, könnte aber auch unabhängig handeln. Das GHG Protocol befindet sich mitten in der Überarbeitung: Die Konsultation zu Phase 1 ist nun geschlossen und wird geprüft, Phase 2 zu Scope-2/3-Interaktionen wird in H2 2026 erwartet, und ein finaler Scope 2 Standard ist für Ende 2027 vorgesehen, mit phasenweiser Umsetzung, falls die derzeitigen Vorschläge angenommen werden.

Der aktuelle Spielzug: GRESB-Qualitätsverschärfungen voraus sein

Zurück zu GRESB: Für Immobilienportfolios sollte EAC-Strategie als Vertrauensinfrastruktur behandelt werden. Der praktische Ansatz besteht darin, zwei Dinge gleichzeitig zu tun:

1. EACs jetzt nutzen: Nutzen Sie zunächst kosteneffiziente Zertifikate, um den Anteil erneuerbaren Stroms in EN1 sofort zu erhöhen.
2. Auf mehr Strenge vorbereiten: Verbessern Sie zweitens die Qualität dessen, was Sie kaufen, damit Ihr Team routiniert hochwertige Nachweise zur EAC-Nutzung berichtet und GRESB mit der Qualität Ihres Reportings vertraut ist, wenn Qualität im Scoring relevant wird.

Risiko ist real: Lassen Sie sich nicht davon täuschen, dass der EN1-Indikator einer automatischen Validierung unterliegt. Denken Sie daran: GRESB ist eine Organisation, die nach strengen Standards arbeitet. Jede Falschdarstellung des EAC-gestützten erneuerbaren Anteils in EN1 kann zu Validierungsflags, Korrekturen und insgesamt zu einem niedrigeren EN1-Score für erneuerbare Energie führen, wenn der Claim später nach unten angepasst wird. GRESB führt außerdem Stichprobenprüfungen und Kontrollen durch, also gehen Sie möglichst nicht allein vor. Wenn Sie Entwertung, Begünstigten, Markt, Vintage und Asset-Mapping nicht sauber nachweisen können, berichten Sie den Claim in GRESB nicht als erneuerbar. Schlechte Idee.

Wir kennen uns mit GRESB-ausgerichteter Beschaffung erneuerbarer Energie aus

Statt schwacher Dokumentation außerhalb ihrer Kontrolle ausgesetzt zu sein, bietet Soldera GRESB-Teilnehmern eine sauberere Schnittstelle und ermöglicht automatische EAC-bezogene Compliance für GRESB-Anforderungen an erneuerbare Energie. Mit einem einzigen Upload kann Solderas Plattform die Verbrauchsdaten Ihrer GRESB-ausgerichteten Einrichtungen verbinden und Dokumentation bereitstellen, die einer Prüfung standhält. Unser Marktplatz ermöglicht Teams, direkt von über 4.000 Erzeugern erneuerbarer Energie zu beziehen, über ein einziges Konto, das in jedes verfügbare EAC-Register integriert ist.

Das ist, schlicht gesagt, derzeit der sauberste und effizienteste Beschaffungsweg am Markt. GRESB-Teilnehmer können ihre Entwertungsnachweise exportierbar und organisiert halten, ohne in einem Tabellen-und-PDF-Sumpf zu landen. Wir verfolgen außerdem sich entwickelnde, komplexe GRESB-Mandate und die Ausrichtung an anderen Standards. Sobald sich Dokumentationsstandards ändern, stellen wir sicher, dass unsere EAC-Filterprozesse entsprechend angepasst werden, stets mit dem Ziel, Ihnen genau die EACs bereitzustellen, die für Ihren Anwendungsfall erforderlich sind.